全世界都面臨高通貨膨脹,而中國目前不用加息,無需為防高通貨膨脹采取緊縮政策。進一步來說,中國如果想放松仍然可以繼續(xù)放松,政策回旋余地較大。多因素為中國政策空間擴大墊定了基礎(chǔ)。
現(xiàn)在很多人在抨擊房屋預(yù)售制度,房屋預(yù)售制度并不能完全否定,如何糾正需要對癥下藥。債務(wù)危機是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)感受突出的問題。企業(yè)自身應(yīng)做盡可能的努力,政府要守土有責(zé),要保供樓,把事態(tài)控制住。
房地產(chǎn)業(yè)正處在探索發(fā)展新模式的關(guān)鍵階段。過去形成的高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化,房地產(chǎn)作為高質(zhì)量引領(lǐng)基礎(chǔ)民生行業(yè)的地位正在鞏固。
發(fā)展20多年的中國房地產(chǎn)市場將真正出現(xiàn)歷史性的轉(zhuǎn)折,開始邁入由住房投資品為主向消費品為主發(fā)展的快車道。當(dāng)前我國的住房供求從總量上看可以說已經(jīng)總體基本平衡。
底層的邏輯已經(jīng)變化了,它涉及到共同富裕,資本的變化,包括防范重大的風(fēng)險,包括房地產(chǎn)最近一些比較緊張的局面。高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)時代結(jié)束了,行業(yè)沒有問題,因為城鎮(zhèn)化還有最后的窗口。
地產(chǎn)是一個周期性行業(yè),中國地產(chǎn)行業(yè)所有的調(diào)整都是周期,以前是庫存周期的調(diào)整,并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的產(chǎn)能出清,這一次調(diào)整是前所未有的產(chǎn)能出清的調(diào)整。
中國住房市場開發(fā)以量為主的比拼模式難以持續(xù)。中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入薄利多銷環(huán)節(jié)。轉(zhuǎn)行絕對是部分房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該考慮的選項,少數(shù)住房房地產(chǎn)商可能應(yīng)該考慮不是轉(zhuǎn)型,而是轉(zhuǎn)行。
應(yīng)由政府推動把已建成但不能售出的住房作為社保或者租賃住房,通過政府收購解決部分買不起房子的人的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,債務(wù)危機的化解通常有幾種辦法:一是展期,二是減值,三是賴帳。
首先是空間分布,有房子的地方?jīng)]有人去,有人的地方?jīng)]房子。第二個人群結(jié)構(gòu),有很多人居住困難,繼續(xù)改善居住條件,沒有房子或者買不起房子,或者還沒有買到房子,有很多人有兩套三套。
不管怎么樣企業(yè)還是要積極自救,不要選擇輕易地打破自己的信用,可能你覺得倒下去很容易,其實我認為未來站起來更難。堅持不倒的很多民營企業(yè),不僅是要有信心,而且要有決心,而且要有毅力。
房地產(chǎn)有融資變現(xiàn)功能,但是二手房交易受限,這個功能就大打折扣,對于整個行業(yè)以及全社會都會有很大的影響。實際上二手房不流通是非常麻煩的,因為市場的精髓在于跌也沒關(guān)系。
2021年到2025年是租賃行業(yè)關(guān)鍵5年,涉及模式變化,純輕還是純重,還是輕重結(jié)合。去年樂乎把模式調(diào)整為F+EPC+O。F是資金,有些地產(chǎn)商手上的存量資產(chǎn),樂乎來投資,重的方式是并購,輕的方式是提供包租。